Доходный дом: страницы истории

Многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду – таково негласное определение понятия «доходный дом». Это тот тип многоквартирных жилых домов, который появился в Европе в первой четверти XIX века и представлял  собой архитектурное сооружение, изначальное предназначенное для сдачи квартир в аренду.

«Доходные дома» во многом повлияли на формирование концепции современных городов, став первыми многоквартирными домами нового типа. Это целый комплекс однотипных по планировке квартир, сосредоточенных вокруг лестничных площадок в нескольких подъездах.

В старые времена доходные дома были характерной приметой Петербурга, да и других городов Российской империи. 

Петербургский эксперимент 

Львиная доля доходных домов в старой России приходилась, разумеется, на два самых крупных города, на обе столицы государства – официальную, Санкт-Петербург, и древнюю – Москву. Если говорить о Петербурге, прототипы доходных домов, так называемые «спекулативные дома», появились после указа 1769 года.  «Спекулативные дома» стали первым экспериментом с многоквартирными типовыми городскими постройками в нашей стране. Часть таких домов были галерейного типа, а именно строились по образцу гостиных дворов. Часть – секционного типа. Это были первые образцы домов с подъездами. Но вот настоящие доходные дома, с полностью разделёнными, изолированными друг от друга квартирами, появились в Петербурге именно в середине XIX века. Площадь комнат в таких квартирах, которые могли насчитывать разное число комнат, составляла в среднем от 16 до 24 квадратных метров. Это в любом случае больше, нежели площадь типовых комнат в советских «хрущёвках». Большие квартиры второго этажа обязательно имели две лестницы, парадную и «черную». «Парадная» выходила на улицу, а «черная» – выходила во двор. Этой  лестницей пользовалась в основном прислуга. Возле нее располагалась кухня и хозяйственные комнаты.

С середины XIX столетия Санкт-Петербург строился уже как город доходных домов. В дореволюционной России съемное жилье не считалось чем-то «зазорным» даже для представителей высших сословий. 

До революции имперская столица насчитывала огромное количество доходных домов; ими была заполнена практически вся Петербургская (Петроградская) сторона, Выборгская набережная, целый ряд других районов. 

Доходные дома представляли собой следующую картину: на первых этажах располагались магазины, ателье, рестораны; вторые и третьи этажи занимали квартиры для богатых съемщиков; на четвертом и пятом этажах были квартиры средней цены для чиновников со средними и низкими доходами и на последнем, как правило, чердачном этаже, сдавались комнатушки для бедных студентов или же мещан. Большая часть петербургской интеллигенции проживала в средних квартирах, снимая их  на восемь-девять месяцев, а летом выезжала  на дачи. Площадь комнат в средних квартирах была  от 15 до 30  кв.м, число комнат было от 2 до 5-6, не считая кухни и комнат для прислуги.  

На любой вкус и кошелек 

Строительство доходных домов  было делом выгодным – далеко не все могли в то время позволить себе иметь личные особняки или же усадьбы.  Жить в доходном доме было не исключением, а правилом. 

Стоимость наемных квартир в Петербурге для разных социальных слоев отличалась в сотни раз. Обычно стоимость арендуемого жилья составляла около четверти семейного бюджета горожан, столько же тратили и на еду. Чиновник А.С. Пушкин осенью 1831 года, вскоре после женитьбы, за квартиру в бельэтаже из девяти комнат на Галерной улице, близ Английской набережной, платил в год 2500 рублей. Еще дороже стоила Пушкину квартира из двенадцати комнат в третьем этаже на Б. Морской улице, снятая в 1832 году. Ее цена была 3300 рублей в год. А последняя, снятая осенью 1836 года квартира поэта из одиннадцати небольших комнат в бельэтаже дома на Мойке обходилась в 4300 рублей в год. Много это или мало? 3500 рублей составляли расходы на еду за весь год всей семьи и прислуги, а за четверку лошадей А.С. Пушкин платил содержателю извоза 3600 рублей в год. А были еще расходы на бальные туалеты, книги и многое другое. 
А вот бюджет другого чиновника, Н.В. Гоголя, получавшего 400 рублей жалованья в год: 37 рублей уходило на жилье, 45 рублей –  на еду. Николай Васильевич получал еще материальную помощь из дома. Но это начало XIX века. В конце того же столетия и начале прошлого арендовали жилье в доходных домах люди самых разных сословий. Это были и статские советники, и бедные студенты, и квалифицированные рабочие. 

Соответственно квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 квадратных метров. Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра Москвы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки, а дома, где они располагались, выглядели серо и скучно. Современники называли их «муравейниками» и «казармами».Вообще же, когда строительство доходных домов только начиналось, в архитектуре господствовал классицизм. 

Доходные дома эпохи классицизма декорировались колоннами, пилястрами, наличниками и фронтонами, многоколонными портиками. В 1830-е годы в строительстве доходных домов появляются новые тенденции: попытка соотнести экономичность и практичность. Фасады домов начали декорировать предельно просто, они стали невзрачны и скучны. Н.В. Гоголь в статье «Об архитектуре нынешнего времени», опубликованной в 1834 году, резко критиковал архитекторов-классицистов за то, что они «дома старались делать как можно более похожими один на другого», а колонны «начали приставлять к зданию без всякой мысли и во всяком месте».

 В России в 30-е гг. XIX века во время упадка классицизма становятся модными неогреческий и помпейский стили, основанные на «цитировании» декоративных мотивов античной архитектуры (как греческих, так и римско-помпейских), что отразилось и в архитектуре доходных домов. Мавританский стиль, неоготика, необарокко, эклектика и, наконец, северный модерн – вот далеко не полный перечень архитектурных стилей, воплощенных при строительстве этого вида жилья в дореволюционной России. Аренда жилых помещений была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры. Это бремя брал на себя владелец дома. 

Прислуга от владельца доходного дома отапливала дома с помощью печей, которые обогревали вестибюль и лестницу, убирала парадный вход, натирала мозаичные полы, чистила медные ручки дверей.  В объявлениях о сдаче дорогих квартир всегда подчеркивалось, что «лестница с ковром и швейцаром».  Каждый хозяин старался украсить свой дом чем-то необычным и заказывал постройку дома самым именитым архитекторам того времени. 

Если говорить о ценах, самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене двадцать копеек за ночь, а койко-место стоило в четыре раза меньше. самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в шесть рублей. 

Аренда жилья в домах среднего уровня составляла от десяти  до ста  рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более тысячи рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме-особняке князя Щербатова, располагавшемся в Москве по адресу Новинский бульвар, д. 11. 

Ели говорить о Петербурге, самые дорогие квартиры, естественно, были в центральных частях города: Адмиралтейской (средняя годовая квартплата – 1123 рубля), Казанской (618 рублей) и Литейной (608 рублей) Самые дешевые – на окраинах: Выборгская (172 рублей), Петербургская (212 рублей, Александро-Невская (273 рубля), Нарвская (283 рубля)
Конечно, немаловажную роль играла престижность места. Скажем, средняя квартира из четырех-шести комнат в Московской части и районе Сенной стоила 750-760 рублей в год, у Новой Голландии – от 800 и выше, на Литейном – 850, а рядом – на Моховой или Захарьевской – ниже 600 рублей. 

Европейский формат 

Разумеется, «доходный дом» не был исключительно российским явлением. 

Лондон, Берлин, Париж… здесь также появляется особый тип доходного дома. В европейских городах XIX столетия они располагались в как в центре, так и на периферии – в специализированных районах. Эти районы были строго ранжируемые по уровню достатка: для зажиточных, людей среднего достатка и низкооплачиваемых. Европейские доходные  дома подобно их российским собратьям размещались, как протяженным фасадом вдоль улицы (фронтальный тип), так и торцевым, развивая объем вглубь участка. 

Планировочные решения квартир были построены по принципу рациональной организации свободного пространства. При этом  выделялись функциональные зоны, но отсутствовали коридоры.

Великобритания одной из первых встала на путь индустриального развития. Поэтому исторический опыт доходного строительства в этой стране представляет особый интерес. 

Доходные дома Лондона расположены в исторической части города и представлены историческими зданиями, построенными в Викторианскую эпоху и особняками эпохи короля Эдуарда VII. 

В строительстве домов применяли кирпич и фахверковые системы, в том числе и в декоративном оформлении фасадов. В облике английских домов проявились различные архитектурные «исторические» стили, как-то классицизм, эклектическая неоготика, неоклассика и т.п. В целом архитектурно-художественный облик доходных домов в городах Западной Европы формировался на базе современных по тому времени строительных технологий и материалов. В частности применялся бетон, металлические конструкции и многое другое. 

На Западе доходный дом до сих пор не утратил своей актуальности, тогда как в России эпоха расцвета доходных домов закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. Доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.

Для справки

 «Ат даеца внайма угол, на втаром дваре, впадвале, а о цине спрасить квартирной хазяйки Акулины Федотовны».  

Н.А. Некрасов. Объявление о сдаче внаем. Петербургские углы 

Согласно данным 1913 года всего 4% высших госслужащих российского государства имели собственную недвижимость в столице, остальные ее снимали. Сравним с днем сегодняшним, когда наши высшие чиновники обеспечивают себя  и весь ближний круг личным жильем за счет государства и жилье это находится у них, как правило, исключительно в личной собственности. По оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда Первопрестольной составляли доходные дома. 

Города Западной Европы имеют свои особенности архитектурно планировочной структуры. Париж, в отличие от «бесскелетности» планировочного каркаса Лондона, который  рос, почти полностью пренебрегая определенными осями, имеет четкую планировочную структуру, в которой выделено историческое ядро, собственно город, «Большой город». 

Стройность архитектурно-планировочного каркаса Берлина подобна Парижу, в котором доходные дома размещены в центральной части.